农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。近年来，随着城镇化快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和住宅闲置浪费问题突出。积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，对于增加农民收入、优化农村产业结构，促进城乡融合发展和推动乡村振兴具有重要意义。
201x年中共中央国务院印发《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》首次提出，适度放活农村宅基地和农户房屋使用权，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财权；其目的在于激活农村土地要素。近年来，X区积极出台政策和措施，鼓励村集体经济组织牵头统一开展闲置宅基地盘活利用工作，放活闲置宅基地和住宅使用权，增加农民财产性收入，正是对宅基地“三权分置”的有益探索。
一、工作开展情况及成效
（一）区位优势
X区在关中平原腹地，南依秦岭，从西和南两个方向环拥X市区，山、川、塬皆俱，位置优越、交通便利，自然环境优美，历史资源丰富，曾是周秦汉唐等十三个王朝的京畿之地，有周代的丰镐遗址、秦代的阿房宫等十大遗址，有翠华山、五台山、X山、清华山等八座名山，有兴教si、华严si、香积si等四十二座si院，f-教十大宗派的法相宗、净土宗、华严宗、律宗的发祥地均在X。
X区立足于X建设国家中心城市区位优势和都市休闲农业发展优势，通过科学规划，紧密结合区位优势、自然条件、文化资源、产业基础、市场需求和群众意愿等因素，分类开展盘活闲置宅基地和住宅利用工作。针对自然资源、历史文化资源丰富的村庄，通过盘活闲置宅基地和住宅发展休闲农业、乡村旅游、乡居康养等新产业新业态；对于位置相对偏远 ……略…… 流转盘活X寨闲置宅基地及房屋共计占地面积204亩，每亩年收益1700元，村集体经济年收益34.68万元，不仅增加了农民收入，还提升了村庄基础设施，保护了古村落文化，创造就业岗位400多个。
X村：积极抓住创建全市农村闲置宅基地和住宅盘活利用试点村的契机，不断探索、引进盘活利用新方式，通过加大招商引资力度和优惠政策，将村内20余间闲置的农户住宅通过“村股份经济合作社＋公司＋农户”的运营方式打包出租，打造出网红民宿“云裳花栖”，仅房屋租金一项，便为村集体经济带来每年近十万元收入。在“云裳花栖”民宿的示范带动下，X村村民对发展餐饮民宿或居家养老这项乡村新业态积极性较高，陆续建成九栖东篱、终南明舍、良栖山院、X一号、南山新居等一批特色民宿、康养水疗和休闲茶室，拓宽了群众致富渠道。同时，“云裳花栖”民宿又在引镇街办龙渠村、鸣犊街办酒铺村复制打造出“陌上花栖”、“酒铺驿站”等连锁民宿。
X村：对村内18余间闲置的农户住宅统一租用，与X市非物质文化遗产协会合作，建成了非遗乡集一条街。截至目前，X村已经吸引了鱼化“泥叫叫”、秦腔脸谱、木兰摇关中粗布纺织、广陵派古琴以及古狮子收藏等6个非物质文化遗产项目。传统非遗项目的入驻、传统技艺的聚集，使得X村成为著名的“网红打卡”地，吸引了越来越多的游客前来“打卡”，先后举办数十次小型非遗交流会，接待20余次省、市及其他区县代表团观摩学习，“非遗乡集”的影响力越来越大。每至旅游旺季，许多游客入村游赏，体验吃、住、游、购、玩“一条龙”服务。与此同时，村容村貌不断提升，文化韵味愈来愈浓，村民收入逐渐增加，X人的日子也越来越红火。
X村：围绕发展乡村旅游，村集体不断加大招商引资力度，将村集体闲置的10间经营性用房打包整合出租，打造成网红民宿“拾间房”，仅房屋租金一项，便为村集体经济带来每年10万元收入。在“拾间房”民宿的示范带动下，石砭峪村民对发展餐饮民宿或居家养老这项乡村新业态积极性较大，陆续建成南山别苑、梵菁山房、涵香居等一批特色精品民宿、康养水疗和休闲茶室，累计盘活利用宅基地28处。
X村：充分利用南有五台旅游景区和弥陀古si，北有关中民俗博物院的旅游人口资源优势，大力发展特色民宿、农家乐及休闲旅游文化产业，当前村集体通过盘活农户闲置宅基地和房屋18宗，扶持建成诺言云涧、诺言凤庭、伯居堂、山中何事、云水涧等特色民宿8家，农家乐4家，发展万林茶院、止一隈茶等陶艺、茶社新业态6家，旅游产业的逐渐兴起，使群众收入得到了较大的提高，村民获得感、幸福感、安全感显著提升，村集体经济也进一步壮大。
2.建立模式，全面复制推广。X区在农村闲置宅基地和住宅盘活利用试点示范村建设的基础上，不断建立和完善农村闲置宅基地和住宅盘活利用机制，积极总结盘活利用样板村的成熟模式，在全区各街道进行普及推广，为全市农村闲置宅基地和住宅盘活利用提供了X经验。
精品民宿发展模式。X街道凭借秦岭北麓的生态资源、旅游名胜等自然资源和交通便利的区位优势，村集体通过流转村民闲置宅基地或住宅的方式，将村内农房资源统一集中后，发布招商信息引进民宿发展团队，采取“公司＋村集体＋农户”的运营模式，由专业民宿公司统一日常运营，建立“农户分配保本收益＋村集体年底浮动分红”的利益分配机制，实现三方共赢发展，不仅打造出了拾间房、大美林间、终南逸、九栖东篱、终南明舍、良栖山院、X一号、南山新居、云裳花栖系列、诺言云涧系列等数十座知名民宿，也给经营者和村集体带来了稳定效益。目前，全区通过盘活村民闲置宅基地或住宅发展成精品民宿有38家，年收入均在50万元以上。
农家乐发展模式。全区沿山8个街道的农户，充分利用秦岭北麓X段的17峪口的自然资源优势和交通优势，有效把握周末休闲消遣的城市人群的需求，利用闲置的房屋和庭院自营或出租联营开办农家乐，村集体建立农家乐经营统一标准和规范，对农家乐经营户统一进行管理，对食品安全和餐厨卫生进行监督。特别有代表性的有X街道X村、X街道X村、X村，X街道X村，子午街道X村、X村，X街道X村，X街道X村等农家乐专业村。目前，全区挂牌农家乐有467户，涉及7个街道23个行政村，年收益均在20万元以上。
灵活出租发展模式。X区X、X、X、X等街道的农户，充分利用城乡结合部或交通便利的近郊优势，将自家农房改造成一室一厅一厨一卫的建筑模式，采取日租、月租、长期租和单间或整院等灵活租赁方式，为打工阶层提供干净整洁的简易住房，既满足了消费者的居住要求，也充分盘活了农村闲置房屋资源，例如，X街道X、X村租客达2万人以上，X镇街道X村的X公司租客达1000人以上。
投资项目带动模式。X区政府结合全区悠久的生态、人文、历史等资源禀赋，为各村集体讲好农村“三农”故事，积极包装农村闲置宅基地盘活类乡村振兴项目，形成“政府投资＋社会资本＋村集体”的项目投资联结机制，建立了政府立项投资、社会资本运营、形成资产集体参股受益的经营模式，随着项目的落地建成，打造出了一批乡村振兴“头雁项目”。例如，X街道X地的“画家艺术村”，X村的“作家艺术村”，X村的“音乐部落”，X街道X村的“艺术街区”等项目，吸引了大批游客流量。
二、存在问题
当前，全区通过有效盘活利用闲置宅基地和农房取得了明显成效，但是，仍面临不少瓶颈和难题尚待破解。
（一）农村闲置宅基地和住宅盘活利用方式单一。目前盘活利用的主要方式是直接租赁，租赁方式无法使村集体和农户获得持续性的增值收益，而资产入股、合作联营等其他方式并不普遍，其中立法占首要原因。村民出租宅基地和房屋这种方式《民法典》有明确法律依据，但资产入股、合作联营等其他盘活利用方式，没有明确的法律依据，各类规范性文件只是做出倡导性规定，无法满足一些社会主体对获得稳定权利的保障需求。另外资产入股、合作联营等方式实践中适用较少，双方入股、合作的具体法律关系不明确，农户及集体经济组织也存在顾虑。
（二）农村闲置宅基地比较分散，盘活利用没 ……
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