随着乡村振兴战略的全面推进,农村资产特别是宅基地和农房日益呈现出巨大的潜在价值,盘活利用好农村资产对于促进土地集约、带动增收致富、建设美丽乡村、推动城乡融合具有重要意义。为此,XX市人大常委会办公室(研究室)近期组建了专题调研组,对这一课题进行了专题调研,现将调研情况报告如下:
一、基本情况
(一)农地面广量大、资源丰富。XX市是苏南地区最大的农业板块,目前全市共有农村居民39.59万人,农村集体建设用地面积约10万亩,除宜城街道外,其他各镇街最少也有近4000亩农村集体建设用地;全市共有宅基地面积约5.23万亩,宅基地宗数26.86万宗,户均占有使用宅基地面积约为138平方米。
(二)农房布局散乱、利用低效。由于规划不到位,许多村庄宅基地布局分散、呈自然分布状,给基础设施建设带来很大困难,也导致农田和建设用地支离破碎,难以成片利用。由于历史原因和部分干群法律意识淡薄,宅基地和农房使用面积超标的现象仍然较多。与此同时,圩区、渎区部分村庄由于人口净流出,“空心化”程度较高,许多农房长期闲置。
(三)房屋质量较差、面貌不优。全市大部分农房建造时间较早,90年代以前建设的老旧农房占比近60%,房屋破旧不堪,且由于建造时标准低,不少已经属于危房,安全隐患较大。不少村庄公共基础设施配套不齐全,村容村貌整体较差,严重影响村民生活品质,也与我市的经济发展水平、自然人文禀赋极不相称。
二、当前工作的主要困难和问题
面临农村宅基地和农房存在的诸多问题,我市从很早以前就开始研究和探索盘活利用工作,市镇两级层面也做过多次试点,但总体而言效果并不理想,主要有以下原因:
(一)行政管理_不顺。宅基地及农房管理工作政策性、专业性较强,上一轮机构改革后,宅基地管理工作转由农业农村部门负责,但专业力量并未同步配齐,镇街专业力量也由于机构整合大为弱化;多部门协同的监管执法机制尚未建立,相关部门推进工作缺少抓手、阻力较大。
(二)农 ……略…… 资本流转通道,允许使用权部分流转部分自用,建立宅基地使用权抵押贷款机制，既保障了农民的资格权,又增强了对资本的吸引力,形成楼下居住、楼上民宿的“共享”民宿模式。同时,柯城区引进高水平的民宿经营主体进行整村设计、改造、运营,在基本保留乡村原貌、充分挖掘年糕制作等当地文化习俗的前提下,打造了别具特色的高端民宿聚集地,并建立企业、村集体、村民经营收益共享机制,实现了多方共赢。
(三)太仓市发力有偿退出、提升建房标准。太仓市采用“拆一还一”的模式进行高标准公寓房就近安置或货币补偿安置,引导1.83万户农户有偿退出宅基地,并由村集体利用退出资源、雇用已拆迁农民发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿等新产业新业态,实现了村级增收、农民致富;对没有再利用价值的闲置土地进行复垦,由市政府按200万元/亩指标进行兜底收购,仅202x年就复垦宅基地面积1252亩。同时,太仓市还用足用好用尽上级法规政策,设定宅基地占地面积200平方米和配套面积133平方米的标准,极大地调动了农民翻建、重建农房的积极性。
(四)XX区夯实改革基础、优化管理_。XX区是全省唯一的首批宅基地改革全国试点，目前已经全面摸清土地和农房现状,完成全域村庄规划编制和宅基地资格权认定工作,建成宅基地综合管理信息系统,率先建立集体经营性建设用地上市交易制度和平台,为深入改革打下了良好的基础。同时,XX区还细化形成宅基地流转盘活利用、有偿使用、有偿退出等八方面的制度清单,积极推进农民自建区建设,形成有偿选位、建房按揭贷款、自主监造等具有特色的项目管理举措,有效提高了农民对新建农房的满意度。
(五)江宁区激活乡村文化、打造特色IP。江宁区引进优质市场主体,对原有60户农户的“空心村”苏家村进行整体开发改造,在充分保留和利用村庄原有的生态环境、房屋面貌、文化民俗的基础上,邀请高水平设计团队植入文创基因、打造萤火虫IP,吸引9家中高端民宿和绿乐园亲子项目入驻,形成一个有风景、有文化、有故事、有特色、有体验的中高端民宿聚集区,全年接待游客近30万人次。同时,苏家村还通过优先聘用当地农户、带动周边农家乐餐饮发展、扶持旅游特色产品销售等方式,促使农民增收、农村增值、农业增效。
以上各县区的做法既有各自的特色,也有共同的原则,给调研组留下了深刻的印象，其经验启示可具体总结为以下五方面:
(一)只有主动解放思想,才能闯出改革新路。从全国来看,宅基地盘活利用和农房改善工作还处于探索阶段,法规政策尚不成熟,各种模式各有千秋。先进地区之所以领先，关键在于不等不靠、敢想敢干,在政策尺度上能够不拘一格、力求突破,在工作举措上能够科学论证、大胆尝试,积极探索使用权部分流转、农房贷款等全新做法,在发展模式上更能够无中生有、点石成金,打造电商村、农民画村、碗窑村等特色乡村,最终才能闯出一条适合自己的改革之路。
(二)只有以人民为中心,才能赢得各方支持。宅基地和农房事关农户的切身利益和基本生活保障,备受各方关注。XX等地能够始终把保障好农户利益作为首要目标,坚持算大帐、算长远帐,该由政府投入时决不手软,使农户成为改革的最大受益者。因此,既获得了农户的大力支持,使各种改革中的潜在矛盾化解于无形;也更容易获得上级对改革举措的支持和肯定,有效回避了政策风险和政治风险。
(三)只有强化_,才能保证有序推进。宅基地盘活利用和农房改善工作是一项系统工程,涉及多个条线板块,利益关系复杂、工作相互交织。因此,XX等地坚持高位统筹、系统推进,一方面,组建了市主要领导挂帅的工作班子,对于疑难问题牵头协调、决策拍板,扫清了各种障碍;另一方面,在工作启动之初就建立了比较完整的政策体系,并在实践中不断予以补充完善,为基层工作提供了明确的指导。实践证明，_越优,工作瓶颈越少,政策储备越充分,方案落实越顺利。
(四)只有坚持因地制宜,才能实现最大价值。原地农房翻建、异地集中安置等模式都有其特定的适用范围,不同地区、不同村庄在规划现状、发展基础、产业特点、自然禀赋、人文风俗等方面也都有较大差异。纵观各地,越是成功的案例,越是建立在用好用活当地特色优势的基础上,宜留则留,宜迁则迁,宜农则农,宜工则工,宜商则商,宜游则游,把建筑、产业、环境、文化的潜在价值充分挖掘出来,实现了差异化发展,形成了独特的竞争力。
(五)只有擅于借智借力,才能充分激发活力。宅基地盘活利用和农房改善工作面广量大、专业性强、资金需求大,仅靠政府单方面推进难度极大,必须加强政策引导,使农户、村集体、国企、社会资本、金融机构、乡贤人才都能全面参与其中。浙江等地农村改革最突出的特点,就是政府既坚持兜底保障又尊重市场规律,擅于用好资本和专业的力量,充分释放基层活力,以产业兴旺带动乡村振兴,使得资金压力在共建共营中得到分摊、矛盾纠纷在共享共盈中得到化解。
四、对下一步工作的建议
当前,我市正处于打造宁杭生态经济带新兴中心城市和苏浙皖交界区域性中心城市的关键节点,与宁杭线上及苏浙皖交界的大中城市相比,面广量大、环境优美、文脉厚重的农村是XX最大的特点之一,也本应是打造独特优势、实现错位竞争的重要法宝。但多年来,XX的农村建设长期滞后、逐渐衰败,浪费了大量资源投入,产生了日益严重的房屋安全和社会治理等问题,反而成为制约XX高质量发展的突出短板。因此,转变乡村面貌、激发乡村活力已是迫在眉睫,刻不容缓。我们一定要以对历史负责，对人民负责的态度,以农村资产盘活和农房改善工作为重要契机,解放思想、开拓
画之地、魅力之地、安居之地、梦想之地。 兴取、敢于担当,推动乡村振兴、实现共同富裕、发力城乡融合,努力把乡村打造成为幸
一要把乡村打造成为绿水青山和金山银山融合的幸福之地。要充分保护好、利用好乡村的自然环境、历史建筑,通过资产盘活和策划运营彰显农村内在的生态价值、人文价值、区位价值,唤醒沉睡的资产,带动村级增收、农民致富,使农村居住环境和农民生活水平同步改善,真正体现以人民为中心的原则。
-要把乡村打造成为乡土文化和国际品质交织的魅力之地。要深入挖掘农村独特的历史传承、文化遗产、民俗民风,引入国际水准的策划运营团队,为乡土文化注人新生命、新活力,用新乡土文化为乡村生活、乡村面貌、乡村产业铸魂赋能,打造既有乡土特色、又有时尚魅力、更有国际吸引力的文化聚集地。
--要把乡村打造成为乡愁情怀和闲情雅致汇聚的安居之地。要加快推动基础设施、公共服务、生活配套的城乡融合,丰富乡村生活内容,提升乡村生活品质,增加乡村生活情调,构建田园活动、乡村文创、自然教育为一体的新乡村生活形态,吸引更多的城市人回归乡村、长居乡村、热爱乡村,使乡村成为放松身心、寻找自我、老少皆宜、寄托乡愁的心灵归属。
--要把乡村打造成为创业激情和创新创意迸发的梦想之地。要依托盘活利用工作整合资源、搭建平台、导入产 ……
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