城市老旧商圈改造调研成果交流材料

　　 老旧商圈改造是城市管理的重要议题，对于提升城市品质、推动经济发展具有重要意义。自202x年，全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也明确提出，将实施城市更新行动，城市更新已升级为国家战略。在此背景下，天洲市、青山区政府为提振消费、提升品质、促进转型，着力推进白云市场步行街和重庆市场片区改造提升工程，力求通过改造提升，改善周边区域城市形象、完善城市功能、更新城市业态、促进经济发展。

　　一、选题背景

　　（一）城市老旧商圈的发展变迁。城市老旧商圈通常指的是城市中存在已有多年历史的商业区域，这些地方可能因为历史原因、城市发展演进或其他因素而陷入发展困境。老旧商圈通常承载着城市的历史和文化，有着丰富的历史建筑、传统手工艺和文化活动，曾是城市的商业中心，集聚了各种商店、餐馆、咖啡馆和娱乐场所。在建筑风格上，老旧商圈的建筑呈现古老风格，具有独特的风貌。然而，随着消费者需求的日益更新，大量的存量商业逐渐失去了吸引力和核心　……略……　定为全市城市提质7个重点改造片区之一；力求通过对两大街区的提升改造，改善周边区域城市形象、完善城市功能、更新城市业态、促进经济发展。

　　二、改造现状

　　重庆市场片区改造坚持运营前置的理念，规划着重突出时尚元素，规划布局多种业态，融合民宿、潮玩、零售、电竞、音乐现场等多种业态，打造沉浸式体验聚集地和潮玩娱乐阵地，让街区更具年轻活力。改造内容上主要通过对老旧商务楼宇进行提升，从建筑风貌和商业重造入手，以苏式建筑为基底，融入时尚元素，体现潮流文化，同时新建地下停车场解决停车难题。白云市场步行街改造囊括了街区与周边小区，统一规划设计风格，注重中式与欧式、砖块与石材、古典与现代相结合，该风格与白云市场及青山区作为全国工业移民汇集之地、传统历史文明与现代工业文明碰撞之地的内在精神一脉相承。全面展现出白云市场复古与时尚、典雅与现代交相辉映的整体形象，一改往日脏乱形象。自开街以来便锚定青年消费圈层，明确提升青年消费品质，实现青年聚集目标的规划定位。着力打造本土化、年轻化的街区特色。引进“老街锅贴”“西大街酸梅汤”等本土特色商家，坚持高标准改造和全方位布局，发挥颠覆性创意，打造沉浸式体验。引入“咖啡邮局”“食玩喵”等创意店铺，吸引年轻化消费，为建设青年友好型城市贡献智慧。

　　三、改造中存在的问题

　　（一）缺乏运营前置，硬件设施不够健全。在此次调研活动中我们发现，白云市场步行街以及周边的广场在建设、改造初期，并没有进行市场化运营前置，导致改造完成后，与后续引入的市场化运营机构的需求还存在一定差距，如白云市场步行街停车位紧缺的问题已经干扰到了消费者的消费体验，部分消费者因为找不到停车位而选择前往其他商场，严重影响了步行街的客流量。同时，停车位不足的问题也导致车辆乱停乱放，甚至占用消防通道等安全设施，增加了安全隐患。广场地下运营时也发现缺少配套设备，没有烟道、货梯、卸货通道等，影响后续招商。截至目前，广场地下商业仍不理想，整体对青山区文旅产业的发展带动力度还不够。

　　（二）交通路网规划与物流配套设施建设亟待完善。重庆市场与白云市场两大商圈的交通路网规划和建设有待优化，交通拥堵问题严重。白云市场周边存在几大学校、医院等，每天下午高峰期合肥路、京华路、静海路车流都较大，在交通高峰时段影响了消费者正常出行，且缺乏配套的停车位；重庆市场毗邻南山大道，为天洲市青山区南北向较为重要的道路，车流、人流较大，改造后因人行道路拓宽续势必会影响车辆通行，且因车辆通行也会影响道路两侧商业连贯性，若从静海路引流又会造成学校周边交通压力增大。

　　（三）缺少特色引流点，同质化现象突出。两大商圈在改造过程中缺乏特色和个性，没有体现差异化业态布局，在引进商户过程中出现了同质化的问题，招牌商户少，在提供的经营项目、产品和服务方面的相似度较高，白云市场也拿不出特别吸引人气的特色与老城、西工的其他步行街进行对比，导致消费者在购物和消费过程中难以区分彼此之间的特色和差异，长此以往就会影响白云市场的吸引力，也降低了消费者的购物体验。

　　（四）缺乏本土“亮点”，本土文化不足。在调研过程中发现，虽然白云市场步行街引进了几家天洲本地商户，在规划、建设和运营过程中，未能充分体现天洲本地的文化、历史、地理等特色，使得商业街失去了独特的魅力和吸引力，对外地游客而言，无法在白云市场步行街充分感受天洲本土的文化底蕴及特色美食。

　　四、改造的对策和建议

　　（一）强化科学统筹，做好前置运营。在商圈改造和片区规划建设的过程中，要做好科学统筹，深化前置运营思维，以运营改造代替政府改造，在改造中适应后续的运营理念及需求。同时要做好街区风貌和业态微改造，实行一体规划，确保 ……